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來源號︰ www.sblunwen.com 作者電痹困︰anne 發布時間懾海︰2019-04-18 論文字數弊︰0字
論文編號咎︰ sb2019041811182625893 論文語言咆︰- 論文類型隘館鄉︰-
第一章 緒論 1.1研究背景 近年來盯蓉譴,經濟發展帶動了我國城市化進程的步伐旱靖,新城擴建與農村城鎮化增速刺激了建設用地的需求量睡滴,國家采取地征用的辦法將農村集體所有地轉化為國家所有勾反肉,失
第一章 緒論
1.1研究背景
近年來撅戀,經濟發展帶動了我國城市化進程的步伐來,新城擴建與農村城鎮化增速刺激了建設用地的需求量玩,國家采取±地征用的辦法將農村集體所有±地轉化為國家所有匡該,失地農民獲得了主地補償款及安置房煥,但失地農民群體受教育程度相對較低篙,再就業機會較心  弧,安置房成了一部分人的救命稻草碎珊苛,安置房建設事關群眾"居有所住"苯感細,是重大民生問題翻惶墓,各級政府高度重視頃掄,做了大量工作遞僕,因地制宜的制定了相關政策幣,大力推進安置房的建設茂形蔫。2009年理充,國際金融危機肆虐全球窘,我國在一定程度上也遭受了不可忽視的的影響乓,為了緩解政府財務矛盾氖僧,穩定經濟增長慈境,中共中央辦公廳仍晴窟、國務院辦公廳聯合下發通知跨帝,要求各級黨政機關必須厲行節約渮,對鋪張浪費做出了嚴厲的警示饒存,同時要求政府部門嚴格加強安置房和經濟適用房建設的資金管理箍。在這種背景下溯,對安置房風險管理的力度空前得到重視奸妻,各級政府不斷加大項目治理力度廊弦,從不同環節和層面加強對建設風險的控制和預防柯賢。無論是從房建企業單位的角度還是從政府宏觀控制的角度撤界,安置房建設風險管理已經引起業界的普遍關注貳拭。
和商品房廂、經濟適用房不同箋兌吻,安置房的建設投入大冊蘆醋、回本周期長兄、管理難樸父、拆遷安置困難餒毯曹,容易形成不穩定社會因素察漠,後期物業管理困難播腦腥,地方政府政策干預明顯侶,這些特點給安置房的建設和管理帶來了很大的風險肖啤,而且安置房屬于政府投資階炕,具有廣泛的社會關注性臘,一旦出現危機該寒盧,不僅是給政府的財政問題產生了負面影響氰鈉糠,還可能引發一定的政治榷、社會信任危機題倘估。從整體而言吞乓旦,我國對于安置房的研究仍然還處于起步階段敦,對安置房建設項目治理風險的認識還不夠深入峽剖該,專門的項目治理風險研究還不多嘯靜淖,還沒有達到一個深刻的層次培浪眷,進行安置房建設風險研究是提高安置房建設項目治理水平菩澎、預防和降低項目治理風險的內在要求樂回。
本文依據廣元市081新城開發項目安置房建設工程實際以及《廣元市081新城修建性詳細規劃說明書》挫拖九,系統性地探究了安置房建設過程中的風險問題洽。廣元市081新城建設工程基地位于廣元市城北片區思徊絹,緊鄰東壩片區五笨喚,規劃區北臨北二環話縛,西接電子路北延線場烽,雪蓮大道以北蚊溝,水櫃路以西仍,規劃總用地約4.28平方公里霧癸嚼。綜合自然條件分析蛔陛、土地利用現狀分析喊、建築質量分析和人文資源分析穗,規劃可建設用地約301.04萬平方米邏,其中燦瀾︰擬建和保留已建項目建設用地約81.77萬平方米鵑亨,可開發建設用地約219.27萬平方米檄摩。其中安置房建築總面積30萬平方米邪恕,安置人口2228戶碗溪。
廣元市081新城開發項目是為全面落實市委翱攤、市政府兩化互動罕拒、產業興城的發展戰略律,由利州區人民政府領導組織嘶缺寥,廣元市投資控股(集團)有限公司作為開發建設項目總業主瞧場刨、投融資主體和運營商噴哭,按照“政府主導蓋、業主負責篩、統一規劃付、分期建設蒼、滾動開發伎貢、統籌統支嘛、市場運作釀蠶摳、整體運營”的原則莎安,實施的區域開發項目門。采取基礎設施先行粒故、配套設施逐步完善泰、環境同步打造的步驟本芯,改善區域形象囤,營造投資硬環境暴反芬。其安置房項目的建設是加快廣元市城鎮化建設撅掇、統建還房及增加就業機會的基本保證令凶豐,是完善城市功能的重要措施僧呸。文章對安置房建設涉及的風險進行了分析充,對安置房建設順利進行拆遷刑燙,保持社會穩定酥洪,有效降低建設過程中相關風險旅冷牟,高效完成安置房建設繳零,保障新區建設順利推進示糾,具有積極的意義虛稅。
1.2國內外研究現狀
1.2.1國外研究現狀
Donnison(1967)認為禾紡剖,在希臘芥入、西班牙等國家的城市化進程加速發展時期橇,住房投資建設被視為一種非生產性投資洶贖,這種投資不利于國際綜合實力的增產蛋鼓,因此國家在處理住房投資時往往是消極處理和壓制態度禱筐,這樣在政府權力控制下的安置房更不會得到明確的發展瓤蹄,在此背景下他將政府所扮演的角色分為雛生型畫、社會型及全面責任型黔諧灤,並認為隨著經濟的歷史發展規律不同國情下的政府都要經歷這三個階段殿。Harloe(1995)認為蝦,集中供應的政府保障性住房大部分是集中性的被社會低收入人群所關注和獲鵲稀,因此導致的社會問題坑吭、教育問題坊蕪、醫療問題往往亟待解決彩縫晌,導致整個居住分離現象明顯秒彩。ArthurOSulliva(2002)分析了現行的保障性住房政策與中低收入群體的關系歸杜斷,他認為居住空間分異現象加劇了貧富分化享,主張通過改革住房政策抑制城市貧困擴散來解決這一問題都餡充。TaliCassidy(2013)研究了綠色建築風險管理的研究現狀以及綠色建築的風險特性李噴,提出了綠色建築風險識別的系統動力學模型電界,分析了項目目標風險與各風險因素之間的相互關系以及風險來源探罰痴,繪制了影響目標風險的原因樹及風險路徑反饋圖吉計蹦。
1.2.2國內研究現狀
在國內對于建築工程的風險管理已經相當成熟拒滄冠,然而具體到安置房的風險管理很難查閱到分析深刻的頸括詞、系統的文獻研究工芥。知網檢索武燃,我國對于安置房風險管理的研究關有以下內容徘媳。
焦怡雪(2007)較早地對安置房的的風險問題進行了響應研究騾韋,為降低安置房孤立建設導致建築單位的能動性減低效喪赦,她提出彭恰戚,安置房應該和一般的商品房混合建設痹己,她從研究了我國安置房建設的一般模式彤駿,提出了長期以來我國安置房集中建設的常見弊病及其診治措施拭寫,在此基礎上探究了安置房的配建方式痘糾,最後總“三位一體”角度集中探討了如何優化安置房的配建模式棵陶。李娟等(2010)認為采蒼,集中建設保障房會帶來選址偏遠沙揪牢、公共配套落後徊、土地經濟性難以提高將、社會分異掛、政策失靈等這五個方面的風險講,系統性考慮安置房配建項目前期舌砂懶、中期的開發對策以及項目中後期的分配對策是能夠有效避免以上問題蕩。周江(2011)認為政府要想從社會力量進行融資皖,必須消除安置房構建前期的可能被投資者考慮的風險問題把,這些風險問題主要包括安置房前期的承建方式的風險和質量緘、進度風險揉梯赤,他們通過問卷調查喬堂豆,發現質量頌鴕、進度風險是投資者深刻關注的問題哇雖恥,這就要求政府要必須提供土地和金融方面的優惠政策阿,具體包括劃撥土地頌,對支付能力不足的被保障者貼租惦酷荊,稅收減免鞏,開發商業配套設施彌補投資回報缺口等弘。周榕(2013)指出配建保障房面臨的主要問題有獵姆︰人員素質參差不齊帶來物業管理困難;高檔次住宅開發項目參與配建會打擊市場積極性;開發商資金壓力增大;政府管理成本增加等晴。張黎青(2008)結合參與安置房項目管理的經驗猜駭,運用現代項目管理知識勸該,系統研究了拆遷安置房項目管理模式接,探討了拆遷安置房項目組織設計妒標,分析了項目管理的三個階段鈔淡窖,重點對項目實施階段的項目管理進行了研究翠裁匹,提出了適應安置房項目管理需要的全過程進度控制方法餞。方科濰賜、楊建苗(2009)研究了安置房質量易出現的狀況及其影響郎弛,探討了保證安置房質量的相應對策蹬,總結性地指出不論何時何處荒圖,拆遷安置房出了質量問題薔餐,都能從檔案中找出責任者灤燃吉,並由當事人賠償受損失的被拆遷戶段。杜國方研究了BT模式在浙江省“兩房”建設中的應用聯慨師,分析了BT模式的基本理論及運作立,對BT模式的參與主體進行了詳細研究刷麓,對BT模式進行了實證分析斑軌,在BT項目的風險管理中哩,歸納總結了項目存在的各種風險摳緞,並提出用BT模式須注意的各種問題以及完善建議詳曙貝。
1.3研究意義
檢索國內外文獻巳疙,發現對于安置房的風險管理問題的具體淒橙瓷、深刻老、系統的研究不多朵咎,本文的研究意義在于結合廣元市081新城開發項目安置房建設工程實際以及《廣元市081新城修建性詳細規劃說明書》惟境,借助系統工程理論研究了安置房風險管理工作損掀。本文首先對安置房的發展歷程及其相關理論進行了系統性探討煞,然後回顧了安置房建設的風險理論祿沏遍,在此基礎之上分析了081新城開發安置房建設項目風險禿,進行了初步的風險辨識與分析攤悶湃,總結出了安置房建設項目風險的控制措施權。我們可以總結出本文研究成果的實際應用意義和價值主要體現在以下兩個方面家褪︰一是為今後類似項目的建設提供一個風險分析孝、辨識和治理的方案;二是為政府投建的安置房提供一定風險控制措施晶孟,政府部門可以通過提高官員認知蹋、完善法律監控等方面提升自身的抗風險能力帽飾。
(1)理論意義
本文以081新城開發安置房建設項目為例輛令鴻,主要對以下方面進行研究兢孺,一是對該項目存在的風險進行分析太,二是有針對性地提出控制措施徊。這樣做有著重要的理論意義寬,具體表現為:對081新城開發安置房建設項目風險而言稼,其管理與防範的意識在逐步強朗馮擔。在項目施工時嗆,管理人員除了可以充分發揮風險控制的作用之外腺江,還可以以國外風險控制理論作為相應的基詞 ゲ ,與自身情況相結合進行風險控制敦黎。如此僚諾快,不僅能夠加強相關人員的風險控制意識.同村還能夠進一步地完善相應的機制攫唯膝。在081新城開發安置房建設時梗,為該項目積累了大量的風險控制經驗薪。本文對081新城開發安置房建設項目深入研究清墳,使風險分析更加全面敵甦冷、完善潛費餃。
(2)現實意義
有效的助力房地產建設行業進行穩步的發展瑞宿次。房地產企業發展過程中面臨著國家政策的隨時變動娃縷鉤、建築材料價格的不斷漲跌伍,用地環境的逐步緊張和同行業競爭的日益激烈芬銻,發展風險無處不在遂瞎巳,每個房地產建設項目的發展情況將直接影響企業的盈利水平佛拼奸,進而影響企業可持續發展羅豢,所以通過全面有效的風險分析令,會有效降低風撿損失奇,不斷規範企業行為蝗呵,促進企業可持續發展懇淌,保障房地產企業能夠通過一個個可獲益的工程不斷發展凍實墩。通過建立科學高效的風險控制系統驚渴講,能夠將有限的企業資源做到合理分配到不同階段蔬,使得房地產企業發展各個階段都能充分利用資源毫摟拌,避免浪費纜涼,同時通過風險分析底持外,可以針對可能的風險損失提出相應的應對措施辯擴澆,可以減小風險發生結果懂思,真正實現安置房建設項目避免損失攪瞄炬,降低成本的目標禱鋒驢。安置房建設項目通過建立風險控制系統涉沙,可保障安置房建設項目的順利建設路、實施和使用貪,避免了如無用項目儲膩、爛尾項自下聰死、豆腐渣工程等現象捷降,穩定了房地產建設行業發展前景濤萍,避免了項目風險發生帶來了巨大損失騎空,促進了房地產建設行業的合理健康發展灣蘆。
1.4研究內容與方法
1.4.1研究內容
本文共分六章倦華。第一章糕蠍雌,緒論犢嫌。交代了研究背景貪、研究意義鴿、研究內容與方法浮溪抹、創新點與不足題。第二章避濟咐,安置房的發展歷程及其相關理論研究灤驚糙。包括安置房的概念頰貧雇、安置房的產生瞎、安置房的發展舒、安置房的理論依據以及安置房與其它保障房和商品房的區別從坪、國外經驗借鑒和搞好安置房建設的意義甕祟。第三章汕舍,安置房建設的風險分析理論些嫂歇。由安置房風險分析的概念和特征嫩戒、安置房風險分析的作用上、安置房風險分析的依據溝坦模、當前各地安置房建設模式裁駕、安置房風險分析的分類五部分組成劣。第四章嚏,081新城開發安置房建設項目風險分析滴唇。包括企業背景分析旦、項目建設背景分析溜蔥、項目介紹黨、項目相關風險俱渭篇、項目風險分析貌現稱。第五章航茄俏,安置房建設項目風險的控制措施劣咯設。包括完善組織構架咐軌躺,制度管理和法律體系腑墨剃、項目前期的措施娃聚、項目實施中措施念肆、項目後期的措施刀莆、風險控制措施的運用五方面的內容撩乓。第六章是結語設探藕。
1.4.2研究方法
(1)文獻分析法
本論文通過參考大量房地產建設行業項目風險控制理論研究顯得,總結了相關文獻資料並采用數據分析方法進行風險控制處理談奪,確保論文研究的理論高度和科學性絆戀鏡。另一方而阮,也同樣歸納了當前對于風險分析甲皆荷、控制的研究狀況甩,得出了現有資料的貢獻和未來發展趨勢蠟橢社,確定了本論文的分析切入點徐窩,設定了研究內容的框架和後續需要解決的特定問題謊恕。
(2)案例分析法
本文對房地產項目風險控制工作的研究主要以081新城開發安置房建設項目風險控制工作為例赫籃啥,分析081新城開發安置房建設項目風險控制工作的缺陷竄仕,以081新城開發安置房建設項目風險控制發展實際為依循舌乳踞,對暴露出來的問題進行及時整改搽。案例分析法通過案例研究可以清晰的展現出被分析對象存在的問題桅碌。通過案例研究發現孤孤,在房地產項目風險控制工作上潦講,081新城開發安置房建設項目具有自身的特點及研究的必要性且被紹。
(3)定性與定量相結合法埂叭偷。
本文在對081新城開發安置房建設項目風險分析中倉,基于081新城開發安置房建設項目風險分析的基礎上飾缽,通過對項目風險相關數據處理戀,從而有效完成081新城開發安置房建設項目風險分析和控制過程哎。
1.5創新點與不足
(1)創新點
本文是安置房建設項目風險分析和風險控制的實例研究培,遵照一般風險控制的基本程序竟兼呵,對081新城開發安置房建設項目建設風險進行風險識別吩款、風檢分析和風險控制爍,是對該項目在建設中存在的風險進行的系統性研究吃家罐,研究的涉及面廣氖,研究的程度深訴搪澄,在項目建設風險控制研究的研究面和研究程度上有一定的創新多擒掂。
(2)不足之處
本研究因為時間及掌握的資料等因素限制白壬,在分析主要的風險因素時煎恍餞,主要是依據專家的豐富經驗諷,還需在指標的細化方面做進一步的提高和完善辨。此外洶署遂,因為本文的項目--081新城開發安置房建設項目在文章寫作時還未完全竣工告,還需在項目建設實施的過程不斷檢驗風險識別的正確性以及合理性藐,並且隨著項目的建設還要進一步檢測文章中關于風險應對策略和防範措施的有效性適飯,並對其加以補充和完善唉坦。
 
第二章 安置房的發展歷程及其相關理論研究
2.1安置房的概念
所謂安置房就是指在政府建設公路和房地產公司建立大型的新樓盤的時候眠窘,給那些自己房子被拆除後無地可去的居民提供的暫時住房楮刊洛。但是因為安置房所居住的人都是這些房屋被拆除的居民憊賭秋,且安置房的買賣收入在我國的法律條款中沒有明確的條款苦靈,導致現在中國的安置房因為以上的原因和當地政府的政策或者房地產公司的規定變成二種不同的類別修鉑匹︰第一類安置房是在地方政府響應國家的政策所建設的大型公共建築時疲幸妒,由政府部門工作人員負責直接在市場里購買的中下等價格的商品房萊揩警。第二類安置房是房地產公司在建立新樓盤時改聰,讓公司的有關部門來負責這些房屋被拆居民的安置房偽,而有關部門大多購買的住房也是中低等價位的扣,但是他們卻是不是通過市場購買的孰瑞,而是通過其他渠道或者是讓工作人員的親戚朋友來安排甦豌床,導致最後令居住居民對于他們獲得的房屋的質量情況火販葡、位置條件煌痘、居住安全等方面一概不知相,並且以後如果不想居住了厘猛敬,轉租或轉賣的手續也不好辦祈壁。
2.2安置房的產生
在中國國民經濟越來越高以及農村發展越來越迅速的條件下駕艾,國家把目標轉移到了鄉鎮深入發展上戶藩式,並采取了“五村環一城”的建設方法轟,所謂“五村環一城”勁,就是在一個城市的周圍建立這個城市的農村甲,從而提高農村居民生活質量類躲。所以在這麼多的住房中烙,被政府或房地產公司統一建立的安置房小區就顯得並不是那麼起眼施搶吭,但是正是這些安置房小區的增加妹,使得城鎮和農村的人口變多吮熾,農村的農業生產率得到急速增加;而農業生產率的增加又使城鎮建設對于農業產品的需求欲望變形搖,從而城鎮有多的時間把精力放在建設交通運輸方面上揭參蔥,推進了這方面的發展;並且交通運輸方面的進步使得農業產品運輸效率提高鞘篇嘗,又進一步增加了農業生產量和農業銷售量肚。這樣子就使得這幾個因果變成了一個良性循環螺顱,令城鎮的建設變得更迅速謀四偽,讓農村的經濟發展變得更好淳綸。而這些情況的發生鈴恍捎,全都只是因為建立安置房小區這一個小動作紗戳。所以可以說中國的城鎮建設以及農村經濟變得越來越好的最大原因就是建設安置房小區筒洗。
2.3安置房的發展
自從1978年中國決定開始改革開放以後鵑些,中國在這短短的三十多年間里捅垛,中國的各個方面都有著翻天覆地的改變博廓,特別是經濟發展和社會建設二方面杴,他們的改變是令每個人都大吃一驚的檄,並且到現在為止朔訃,中國政府仍在這兩個方面上持續進行改善撢懈,所以中國人民對于現在政府的建立安置房小區的行為並沒有什麼意見椒。據筆者統計惦脊,西方的發達國家現在的城市化率大多都較為完善倫,相比之下餒隴,中國雖然在這三十年里不懈努力地提高城市化率轄,但是還是因為經驗不足以及地區寬廣等條件搜,令現在的中國城市化率只有一半以上獸蓮健,和西方那些發達國家還有著較大的差距礁髓,所以以後中國城市化的建設還有著很大的發展空間鼻,還要建立更多的安置房小區俯媳,而建立這些安置房小區也仍需要大量資金看,據國家財政部門估算闌,中國如果想要在2020年把城市化率提高十個百分點汲仁,所需要花費的資金大約是42萬億元左右怖。
2.4安置房的理論依據
(1)項目風險管理理論
從項目風險管理這個專業出現以後柔朗信,探討這個專業的專家以及學者們一直都沒有放棄研究更有難度的方面瓣疥,他們想要了解風險的產生是否有著可以預見的規律釩鏈,如果有的話台艦雷,那麼這個規律內容是什麼?迄今為止祈陪,世界上有一些學者和專家們發表了各種各樣不同的對于整個規律的定義賄,但是有較多人支持的理論只有兩個屢懇,一個是通過傳統的考慮方法去考慮得出來的觀點理論滴,故大家稱這個理論叫做傳統的管理薄,另一個是通過全面的思考作為依據得出的項,所以被大家稱之為全面風險管理搓。筆者在認真仔細地閱讀這兩個不同理論後疙憚,把其中較為主要的內容和思想摘取在下文中島墑︰
1)傳統的管理
Charette是傳統管理理論的創造者蕪,他通過收集前人與現今學者的思想理論秦菲,再進行整理豆、綜合芒吶冕、總結躺,並加入自己對于這個規律的看法串呂,最終在1989年探小,研究出了一個融合很多人思想的體系——風險管理體系奧。這個體系涵蓋了兩個個方面的教育屏玫幣,一個是分析風險方面峭,另一個是管理風險方面傻匪醋。而每一方面也有著三個步驟澈扛,像分析風險方面的三個步驟是洶嬌糯︰首先鐮勝十,需要有著敏銳的觀察力碌耙,要及時地觀察一切事物撫,要在風險到來以前察覺到奉表吵。其次攣停,在發現這個風險後腐搪擒,要對于這個風險加以分辨先邪勞,分辨出這個風險是屬于哪一種風險炮潑蛔。最後蔽鄉獨,思考風險可能會發生的概率以及會產生的影響姥翔點,並粗略想出高于三個大致可以解決問題的方法渭淮犬。而管理風險方面是要建立在分析風險方面的基礎上募戳堵,是一個做支撐的作用孝聖曹,一開始第一步所需的先決物品就是分析風險方面最後一步的幾個方法衫體,要把這幾個方法進行專業綜合的對比杉姐娩,選出其中一個各方面綜合較高的方法傲罵。然後第二步就是考慮出這幾個方法里最有效率的方法核粹淚,也就是選出里面最能阻止風險的產生或者是可以最大程度削弱風險產生後所帶來的影響的方法晾隆毛。最後第三步就是把第一步第二步所得出的兩個方法融合在一起嗜拉,得出解決這種風險的最好方法啦佛粕。
2)全面風險管理
Haimes是全面風險管理理論的建立者入系教,他在是Charette探究出傳統管理理論以後才開始探索風險管理理論的棠微渭,他借鑒了傳統管理理論里的某些方面噬,但更多的采裙托,是Haimes采用全面的視角來探索的扦,並且也建立起了一個有關全面風險管理的體系——全面風險管理體系豌甜。在這個體系出現之後似,當時探究項目風險管理風險規律的學者專家們都十分震驚苫估,因為這個體系與之前被大多數人支持傳統風險管理體系有著很多不同忱舉具,像全面風險管理體系跟傳統風險管理體系相比前者是有著分辨尸孩竿、估量靜噸必、評價等更多步驟的博抒抨,並且全面風險管理體系是真正的名副其實暖恐彎,因為這個體系里每條內容都與“全面”一詞緊緊掛鉤笑勒。例如在體系里提到風險實際管理方面的時候毋,Haimes是這樣說的蠱汀脯︰“在實際管理風險時陵儡,要令此刻的操作與之前的理論操作是一樣的歧八,不可以隨意改變原有的計劃嚏閑遲,以致最後的成果和原有的理想有較大出入內驕,導致某些方面發展不平衡店。”
(2)委托代建的風險分析理論
1)委托代建分析
委托代建一詞的首次出現是在西方學者的口中截,他們對于委托代建一詞進行了定義辦,並做了深度的解析睹唇些。簡單的來說期美,所謂委托代建就是指一個人請求別人來替代他做原本是他的工作善胳。西方的這些學者們還認為如果建築工程使用委托代建的方法會帶來的弊端:一窪、如果原代理方交代工程目標條件含糊不清楚錘,就很有可能會導致最終工程建設的成果與理論成果並不一致扛。二徑糞漂、委托代建關系里的後來代理方會因為原代理方把這個工程的所有事物都交給了他視凸窮,令其有著現在項目的絕對統治權搓瞎濰,施工的工作人員就很可能會想盡一切辦法地偷工減料搗,導致最終工程的質量方面不過關肚。三捎壩、既然後來的代理方會幫忙原代理方建設工程杉病勺,說明其中兩者之間一定會有著某種利益關系抹,這在社會層面上是不道德的體假,是需要抵制的墮。
2)風險管理機制設計
所謂風險管理機制設計冬肪綠,就是指在遇到風險時丁,業主方可以通過支付獲取代理人的基本信息靜窖,使他盡自己最大的力來幫助業主方度過危機呵先,從而激勵代理人的工作熱情港案村,但是一旦這樣做爸徽肛,代理人就處于一個信息底端的位置了芍,因為雖然代理人也知道一些業主方的基本信息法歸起,但是這些信息全部都是用于幫助業主方減少風險武戒,而現在業主方了解到的信息卻對于減少風險這一方面毫無作用騎恢龜,反而會影響到代理人的人身安全念。所以到後來碗,為了弱化代理人與業主方的關系矛盾卉,漸漸地業主方使用的方法變成了間斷性的實時監控核豆,使用了這個方法教,兩者之間的關系才慢慢改善碾琴,不再爭鋒相對巍嗡。
(3)福利經濟學理論
西方發達國家里的學者們在國家一年年的發展里糜踞,漸漸衍生出了一門新的學科——福利經濟學眷,並且把福利經濟學理論作為其主要思想琳湘籃,一般此種學科都是在國家政府建立大型福利建築時會運用到蔡,主要作用就是保證政府資金足夠的基礎上對于群眾的福利達到最高曬,而建立安置房這一政府采取福利措施無疑此種理論的具體體現贖桑熔,有效保障了居民的利益杏彭,體現了社會公平哪。
2.5安置房與其它保障房和商品房的區別
(1)安置房相對于商品房來說質量比較低
因為安置房建設資金較少並且最後得到的利潤相比商品房來說也不多不槍臉,所以任下,一些建築公司的負責人在建設安置房時往往會想盡辦法地偷工減料從而提高利潤詭憊聖,並且還有著一些建築監管部門與這些建築公司狼狽為奸醬,采取“睜一只眼閉一只眼”的方法讓這些質量不達標的安置房蒙混過關馮,導致最終的安置房相對于商品房來說質量比較低堡刺墟。但是還是會有些被拆遷戶運氣極好隆,遇到負責任的建築公司建設安置房或者政府建造模範工程等情況瑰,使得這些人最終得到的安置房質量就要相對來說好得多哨莆,不過這些人畢竟還是少數憑佃立,因為這樣的幾率實在是太低冪創。
(2)相對于商品房安置房大部分是不屬于完全產權
大多數的安置房是沒有完全產權的彪修,被拆遷戶們都只是擁有居住安置房的所有管理權繪兼,卻沒有完善的土地使用權婪雌咆。就是說安置房相比較商品房是缺少完全土地使用權仁脅甦,所以一旦你想要把安置房轉賣給他人不肌,就需要給他人安置房的所有管理權以及土地使用權奢氖,但是因為你沒有完全土地使用權撢歉,所以在轉賣給他人的時候股,你必須要繳納土地出讓金偽磷砰,這樣你才可以獲得完全的土地管理權再給買家盯。當然盼舵倡,現在的中國沒有出台相關的規定燙幾席,因此現在的安置房售賣沒有此類問題棉,但是如果法律出台了培,極大可能性就要給政府補繳土地出讓金發骨扦。
(3)安置房交易時間受限
很多安置房都有著一條規定署蘑啦,就是說在安置房給被拆遷戶的幾年內護苯舌,安置房是不允許被拆遷戶進行交易戎珊被,必須要在這幾年過後憤訃聘,才可以上市出售按。但是如果是你購買的商品房艘,你可以在土地產權到期之前的任何時候轉賣出去霖,因為目前中國法律對于商品房是沒有任何交易時間限制的塵忙。但是琳,商品房還有著一個例外就是商品期房篩套,這一類型的房子在中國法律上是在任何時候都不準交易給別人的逝喪。
(4)安置房是否可以交易取決于開發商時候對安置房進行產權登記
安置房所佔的土地是政府或建築公司分給被拆遷戶個人的坪,因此它是和商品房有著較大的差距的撅必,因為顧客夠買普通的商品房是由銷售樓盤的公司直接代理的擴唐,能夠直接上市售賣迪昂。但是安置房需要經過產權登記這一個步驟才可以上市售賣氛,所以安置房與正常的商品房還有一點不同就是安置房是否可以交易取決于開發商時候對安置房進行產權登記防,而商品房是無需擔心這一點的澎沽。
(5)安置房相對于商品房的使用用途來說受到了一定限制
安置房指的是在政府建設公路和房地產公司建立大型的新樓盤的時候煎,給那些自己房子被拆除後無地可去的居民提供的暫時住房廁。並且因為安置房所居住的人都是這些房屋被拆除的居民譴 倍,所以安置房的售賣除了要受到法律法規的限定峨,還要遭到本地政府部門的管理設,失去了很多房子本應該擁有的使用權力繼拼查,因此與普通的商品房售賣有較大的差距穗布燃。
(6)相對于商品房來說安置房享有的權利較為不全面
購買商品房的顧客大多都會擁有這個商品房的所有權利毒,可以隨心所欲的分配這個房子蠶菠皚,並且還能在任何時候上市售賣房屋外慧。所有的這些都是因為購買商品房的顧客在法律擁有房屋所佔土地的使用權炊般。商品房的價格相比于所有類型的房子而言淌,它的價格是最高的鈔撲,因此商品房擁有者所具有的權利也應該比其他類型房屋擁有者的權利要更加的完善啊丁醒、全面娃坍茄。
2.6國外經驗借鑒
筆者認為副竊嚎,由于不同城市的經濟水平算崗吠、發展水平情況不同木紉虹,因此其拆遷安置措施也會由此產生差異刊融,即不同的城市有不同的拆遷安置政策辛坦軟,安置房的建設應與當地具體的發展情況相配套販迪祁。從全球範圍看擎,我們不得不承認相較于國內窘,由于西方國家很早就開始了城市化牛倫,同時城市化郝、現代化的發展進程快很磕,對拆遷安置的研究時間更久盆芍、也更加深入導、體系也更加完整滅那火,因此也更具有借鑒意義祟砍焚。雖然不同的國家地區國際政策闌懦湯、具體國情有別扒興懷,但是仍然可以有效利用其建設成果和經驗腑官變。筆者通過對文獻資料的研究以及相關的實地經驗寶叛灸,選擇了以下幾種具有代表性和研究意義的發達國家美國和發展相對較落後的太過的安置房的建設模式漢能,希望能夠透過對國外優秀經驗的分析謄,幫助我國安置房的建設研究取長補短鞋,從而在具體的拆遷安置實踐中揚長避短勉。
(1)美國拆遷安置政策
在美國擻訃,國家通過憲法上“政府不能以私人名義征用私人財產”的規定明確保護了公民的私有財產瓢肋端,同時制約了政府的權力灌館,防止政府及其工作人員利用職權通過不正當的手段轉移他人的財產從而達到自己的私人目的采秒。基于此毯鋇,美國的最高法院也反復強調了要通過有效手段防止政府權力濫用的觀點熱,認為除去特殊情況如社會建設的需要等德慮徘,政府在其他的任何情況下榔磁誡,都不得征用他人的私人財產堵叉婦,無論是有償還是無償帽稱劫。因此秤,美國關于拆遷安置的政策規定是必須公平公開亥頌拘,讓公民通過參與听證會的形式發表自己的建議與想法岔,保證政府行為的民主性布瀝。
另一方面窟維餃,美國的政治環境和司法制度也決定了美國在處理征地拆遷長、安置房建設問題上的嚴謹與認真疤險,程序必須合法入,並且十分注重民眾的意見南購,將社會公眾的利益作為評價項目績效的主要指標憊。與此同時在美國投興,經濟發展的狀況與市場機制的作用下氨繡,為了達到生產者與消費者之間利益的平衡蕊,社會的各行各業都會自動生成一個相對公正合理的市場價格會坊,當然房地產行業也不例外——一個讓拆遷戶滿意集睹、開發商接受的拆遷補償價格幌,不難看出崎,最終的交易價格並不固定豆鵲案,受制于多個主體之間的利益博弈淘泡,即如果開發商給出的價格沛臨,拆遷戶不同意鞘攫臨,雙方經過多次協商後仍不能達成同意的意見的吵砰壟,只有兩種選擇竊菠︰第一期哀剛,交易失敗集,征地拆遷終止;第二邯,雙方提請法院進行仲裁範,以期望得到一個滿意的結果風劇。在第二種情況下濫爐嗣,美國通過交易雙方分別聘用相對獨立地資產評估師向有關機構提交各自的市場評估報告從而裁斷一個合理的市場交易價格躬殺,但是假如在雙方提供的市場評估報告中筷,評估結論或者說是評估價格懸殊較大肛啃,一時難以確定舊測,此時將會由法庭組織評審團進行最終的判決插雷戎。在美國的大多數裁定結果中吝緞臂,較高的價格得到了司法的認可螞,即拆遷戶得到的補償款通常較多策紗。
相比之下爸虜,在中國當華,大量的司法實踐表明拆遷戶的利益得不到保障情秀伸,開發商成了利益的既得者線鏈別。究其原因遣瘧,開發商刻意少報評估價值迷、資產評估師的獨立性不強導致資產評估報告的可信度太低靈、弄虛作假的情況屢見不鮮嘆入。當然遞到,更重要的原因是弦,市場的不透明鴻堂,市場機制的不健全賢岔沁,市場環境的不公平蛾,政府機構的監督不到位傲氦陶,相關法律的不完善無亂哆,導致“有心人”有空子可鑽寵,也造成了國內評估行業的“烏煙瘴氣”串嚏。如何解決這一問題艱朝噶,政府需要積極思考同時采取有效措施補,社會各界也要積極參與獻出自己的一份力翅。
(2)越南胡志明市拆遷安置的“民意”體現
越南作為發展中國家巴,經濟發展水平比不上美國與中國啤,發展速度也相對落後虐,在拆遷安置方面睫妻,越南的相關工作具有很強的代表性荒芥,並且在一些問題的處理上屢,越南政府的做法與中國有相同之處萊其沽,通過對越南在拆遷安置建設中行為模式的分析都伴武,可以極大地幫助我國改善目前的建設現狀與不足之處寵覆。
首先寬,早在1998年刀,越南政府就頒布了相關的法律——《基層民主的發展和實施》唉,在其中明文規定了針對一些對人民的日常生活有直接或者重要影響的相關問題悍滄臍,國家的每一個人民都有權利質詢國家桶參多,要求相關部門和機構積極回應並相應地提供有關的法律依據或者解釋其行政行為嚎鉸。在越南的首都——胡志明市競,市政府非常積極響應國家法律的有關規定賈,積極踐行國家法律的精神罕勘,尤其是在本市的拆遷補償憋撫、安置建設中瓦闖,市政府有效加強對拆遷安置工作的監督與管理型,賦予拆遷戶實時參與拆遷安置建設椽摹夢、監督開發商的權利絞陛。這一舉措無疑極大地提高了拆遷戶的法律地位與社會地位屜施,同時也加強了在交易中處于弱勢地位的拆遷戶的利益保護腸,也體現了胡志明市政府將人民放在第一位淋,積極倡導基層民主勺巢呸。筆者認為某玲庇,從理論的角度出發洽灘錠,拆遷戶與開發商是平等的交易主體籌牽北,因此拆遷戶與開發商都同等地享有權利和履行義務弓浮,對于拆遷戶來說剃將灸,他們可以積極與開發商進行協調溝通逆瓜味,提出自己的利益訴求;當他們的利益受到侵犯時相磋懦,他們也可以向政府的有關部門進行反映屁茨,維護自身的正當權益磷額。但是在實際的情況中訛趕,拆遷戶一直處于非常被動的地位療烯慶,他們不僅沒有參與拆遷安置建設撓解、監督開發商的權利壬帝,當利益受到侵犯時也走投無路鋼扯較,上訴無門貳。調查顯示莆雇,最近幾年的時間里私挫人,胡志明市因拆遷安置問題而產生的利益糾紛屢見不鮮頹汞,在市政府的上訪與投訴中獻,有關拆遷安置的問題佔了很高的比例魏漸。其中五籌心,一些主要問題有拆遷安置的建設過程不夠透明歧窘,有失公正;拆遷戶得到的拆遷補償款太少;最終的安置房成品質量太差采貉排、過于簡陋等駱雄。
事實上融鳳,這些問題不僅存在于越南多,在中國也時有發生綸屜。在實際的拆遷補償幕申坎、安置建設中霜,拆遷戶根本沒有渠道發表自己的觀點或者其觀點根本得不到反佬偕健,而是“被代表”了勁品,被一些開發商甚至是政府的有關部門代表了搽,由此也造成了民意上的議論紛紛比轄乓。對此燃,政府應采取強有力的措施真正做到拆遷戶與開發商在地位上的平等壁,讓拆遷戶的權益得到實現敖。征地拆遷不僅僅是政府部門的工作托繡,還切實地觸及了人民的利益歧,同時還涉及到了人民的監督權力與責任備檬,因此航咀鹿,在實際的拆遷安置建設中粉叫,政府必須重視人民在其中扮演的角色嫂瘸角,滿足人民的需求違竅,發揮人民的監督作用伴,進一步推進拆遷安置建設的發展豆鮑。
(3)國外安置房建設管理中的啟示
1)政府作用的經驗借鑒
通過上文的分析歇建泡,筆者認為在實際的拆遷安置中痰,政府的作用是不可忽視的鄰笆晦,政府應在其中扮演非常重要的角色壇患,從而發揮巨大的作用闌,例如首先政府需要重視有關拆遷安置方面的法律法規的建設膜雹,為拆遷安置建設奠定堅實的法律基聰牡渚埂,為拆遷安置建設提供充分的法律保障陵,使在實際的拆遷安置建設中有法可依;其次政府應從自身履行的職能出發頌堪,完善自身的行政手段稅,創新對拆遷安置建設的管理方法毯,制定符合當地實際情況的安置房建設政策佃,建立健全拆遷安置建設市場機制倍灰,營造良好的拆遷安置建設市場環境;同時馱,政府也應積極听取公眾對于拆遷安置建設的意見反來  薄,暢通意見通道筐陸川,以社會公眾的利益為先柿,在拆遷安置建設的工作中始終堅持“以人為本”田、為人民服務的理念集孝摔,實現廣大人民有關拆遷安置建設的根本利益;最後鄧彪,政府也應加強對自身及其工作人員的權力的監督餃闊,采取措施有效防止權力的濫用概斧徑,避免在拆遷安置建設中有人以權謀私藩、為了一己私利而影響拆遷安置建設的順利開展伍,有效發揮社會各界對政府權力的審查監督的作用騎。
2)創新集體土地住宅拆遷安置選擇機制
筆者認為可以從三個方面入手廂膩噴,對居民住宅拆遷安置的選擇機制進行創新癸屯。首先硼倫,應明確拆遷安置房價格健,制定協商一個雙方都較為滿意的補交土地出讓金標準亂,同時對于安置房上市收益伎碘負,應適當降低收益預期;其次牆蠶,擠壓過度需求邢,平衡安置房的供需關系暑貉典,同時目前大多拆遷戶在拆遷安置的過程中對產權調換方面存在的問題不夠熟悉課,經常陷入誤區啦昂靖,加強對拆遷戶的正確引導能對此種現象進行有效改善;最後唬翔浚,對安置房實行滾動建設模式廁,能夠有效解決拆遷戶居無定所的情況店撤垃,加快了對拆遷戶的安置速度休臍牌,也在短期內減輕了安置房建設的工作量與拆遷戶的拆遷費用貪,一舉三得澎褲菜。
2.7搞好安置房建設的意義
在中國實力越來越強大的時候松,國家正在為自己的奮斗方向努力鹼,也就是在建設“全面發展小康家庭遍布中國”這個目標時變得越來越努力歲瀑熟,國家的要求變得越來越明朗憊燦,拆遷安置建設的重要性也不言而喻信漣。拆遷安置建設與城鎮居民的生活緊密相連兄煽判,安置房的建設現狀更是直接影響著人民的生活水平胎扳步。政府經濟實力逐漸提高不,政府可以在幫助建設社會主義社會里的任務時通過自己的經濟來使自己幫助地更加得心易手臼。近幾年蛾醒,國家對城鎮發展極其關注筒仕,征地拆遷越來越普遍靜,對安置房的建設脫惹搏,一定程度上也有利于解決三農問題;對安置房的重視品妓掣,也代表著國家將其與如何建設社會主義社會等重大問題放在了同等的地位媳藕府,並采取了大量有希望來破解最根本的難題的措施及百。拆遷安置建設由政府主導鏈,與人民的利益息息相關蛇煎,政府的所作所為在一定程度上代表著國家對拆遷安置的態度擠闢。拆遷安置建設作為一項與民生密不可分的工程金計,受到人們的廣泛關注湘陷骸,如果政府態度不端正碘,行為越線忍垂,措施不合理稼案,將極大地影響政府的公信力甚至是國家的形象餃。因此擂,雖然在安置房的建設中可能會出現諸多問題蠍恥,但是政府必須端正態度諒紗,依法履行職能賞,做好相關工作署,有效推動拆遷補償猛凡、安置建設的順利進行潞椽。
 
第三章 安置房建設的風險分析理論
3.1風險分析的概念鍛、特征
(1)風險分析的概念
理論上而言裂泉浚,“風險”這一詞一般指的是出于當事人自身主觀上一些無法控制的因素而導致最終結果與當事人的預期相差甚遠並造成一些意料之外的損失烈。而導致風險產生的原因也有很多宛酷敢,通常而言式,一般有以下幾個方面培︰第一窖敲懼,當事人在事先評估時即顆,由于這件事本身的復雜性和信息收集的困難性與不全面性而導致評估不夠準確;第二味冕,由于當事人自身的原因翠燈,在做出預期時考慮不夠周全類,沒有把握關鍵因素媒,從而得到了與預期相背離的結果揉。基于此棵匠,風險分析的含義是當事人在經過仔細調查和研究唯算、縝密的思考後河蠶槽,把握影響事件的重要因素功角,確定與排除不可控因素箔,對事件的發生環境進行分析哩悔年,同時調查與事件相關的數據剁刪、資料酪蘿態,評價不同做法下收益的區別羔拌,從而做出最優判斷霸寸蔣,節約成本節省時間邏需,最終達到效益最大化吉牟。不難看出魂,風險分析雖然在實施時難度較大劣繁狗,但是風險分析卻是極其高效和必要的疤宛兌。具體而言蛻土卡,在拆遷安置領域黎戮,分析相關因素對最終結果的影響程度杯秸,或者說評估相關因素對拆遷安置決策的重要性普圭每,找出控制風險的最關鍵因素鎂怖就,然後從這個因素入手就能在最大程度上做出最合理的選擇風,平衡拆遷戶梁蛔、開發商晌臂嘿、政府三方的利益訴求康擾,從而順利推進拆遷安置建設的進一步發展蒜巴。    
(2)風險分析的特征
上文中已經提到桑,風險分析的專業性極強並且實施難度較大饑串,而拆遷安置作為一個因為涉及到的利益主體較多與其性質的特殊性而極易產生利益糾紛項目工程戒呵藹,對其進行風險分析的難度更是不言而喻掏顆。具體說來涵盾,拆遷安置的風險分析有以下幾點明顯特征攜蝗表︰首先是特殊性臉匙,拆遷補償竊干、安置建設不同于一般的公共項目帆,由于其自身的復雜性頭兌非,在項目的開展中羌揪,只要有一點處理不當涸讕,拆遷戶的利益就極有可能受到侵犯屑爸竭,因此對拆遷安置的風險分析是具有特殊性的勾,需要從多個角度出發仔細評估影響項目績效的主要因素換,從而均衡各方利益實現最優決策;其次是全面性瘦,拆遷安置從性質上還是屬于社會公共服務項目聳聳嗜,它的實施開展受制于社會大眾獵判那,並被社會的具體環境所拘束輝染,雖然政府是主導者郝猛,但同時也存在項目的具體執行者開發商和第三方氏,因而對拆遷安置進行風險評估時必須綜合考慮多種因素斑攘,用全面的觀點去看待問題觸不,構建全面綜合的評估體系匡匪房,針對具體的情況做出合理的判斷恢痴,最終實現目標;最後是在分析項目風險時收集數據的困難性鍛暴,不難看出蔡期,一個完美的風險分析需要大量的數據對其進行支撐粱,由于拆遷安置項目的復雜性與專業性羨渺薊,對其的風險分析也具有特殊性與全面性捎,因此其數據的搜集也是困難重重綱敝,一方面拆遷安置的風險分析需要大量的數據填,因此需要從多個渠道蠍輛穢、多個方面花費大量的人力物力財力廣泛搜集數據匡附,另一方面凸,如何對數據進行甄別篩選也是存在于收集數據過程中的一大阻礙稗焦。
3.2安置房風險分析的作用
筆者認為合食哨,在中國樓竊惰,作為促進經濟發展的一大重要因素的房地產業邏,其開發建設的過程無疑是漫長並且復雜的縴,由于房地產觸及了多個利益主體的利益奶佬,並且與多個部門單位相掛鉤抵,也直接影響著國計民生潦,同時房地產這一項目工程量大掂本,工期長供,工程建設難度大硼險睬,工程建設資金需求量大唇檢,工程安全系數要求高闊倉犁,工作人員數量也多羚,而安置房工程建設作為房地產建設的一個部分鈔,也不例外地具有上述的特征幕們胖。因此對安置房進行風險分析漏攀,能夠有效地做到事先控制結,保證安置房的安全性與成品質量睹巴昏,實時掌握項目資金的來源與去處思,杜絕腐敗的滋生飯斯脾,規範開發商的建設行為膏,同時對政府權力進行相應的監督苫徊,防止權力的濫用和以權謀私情況的發生芬,最大程度上保護社會公眾的利益塵,實現工程目標喀褐栓。
3.3安置房風險分析的依據
對安置房進行風險分析主要有兩方面的依據膜︰第一許,正如上文中提到的一樣盡頑蔽,拆遷補償堡宦噴、安置建設這一項目的主導者是政府違掃鷗,政府安置房的建設中扮演著項目業主的角色台,對安置房的風險分析能夠有效監督政府行為某舊翅,在項目開展前期的工程預算抹享、項目實施過程的具體操作以及項目結項的結算審計中尉蕾,防止政府權力的濫用與官商勾結情況的發生福坤炊,保證安置房建設項目的公平公正犀。第二誦邯隙,不同于一般的商品上矯,安置房是為了拆遷戶而建的鋪拈,其建設屬于社會公共服務項目餃凱,其具體施工具有特殊性秀瀝,另外貪量攘,由于拆遷戶的需求與素質各有不同攬,也進一步增加了安置房建設中的不可控因素擻,加大了安置房的建設難度垃噸翹,加大了安置房後期的物業管理難度艱嫩,因此對安置房的風險分析能夠幫助安置房進行前期建設與後期管理躬憊,達到最優績效工。
3.4當前各地安置房建設模式
目前陪,我國具有代表性的安置房建設模式具體可分為兩類蝸理。第一類是由政府的相關部門機構統一安排拆遷居民離開原住地臘鞭蔡,並為其在其他地方集中提供作為保障性住房的安置房酷麓,這也是目前安置房建設模式中國內應用最廣的一種俯諷。具體而言箍疾龔,政府基于前期的財政收入與預算賄膳,根據當地的經濟具體發展情況剁,在具體的拆遷項目開展之前據莽開,就已經大致確定了安置房的建設量毖攪,並制定了相關的工程開工與竣工時間計劃辯拿。然而擴,隨著國內房地產業的迅猛發展淘令但,不少市政府開始改變以往無償提供安置房建設土地的做法霸諾,而是有償地向社會出租土地褲蹦,這種行為在一定程度上增加了政府收入蔚護,提高了政府的經濟實力局,然而另一方面募晌校,這樣的做法也為政府帶來極其不利的影響婚,許多市政府開始過度依賴出租土地得到的政府收入傻某,而忽視了當地實體經濟的發展舷,最終得不償失丹。與此同時薯塊請,市政府為了出租土地增加收入而不願意為安置房提供免費的建設土地率及,但是為了完成國家的行政指令因而建造了大量的低質安置房甩惺忙,例如地理位置偏遠噓葛膘、無端佔用綠化用地等豆文風,總之嗎褐,最終的建設結果不盡人意睹詫說。
第二類建設模式是直接在拆遷地原地建造安置房冒琶塢,這一模式由于施工建造的主體不同又可以進一步細分為兩種番︰由政府直接提供安置房建設土地的是第一種時,然後通過招標或者直接指定的方式由開發商根據政府事先制定的住房標準與完工價格完成安置房的最終建設;第二種是開發商在完成征地拆遷後闢腸洪,要承擔為拆遷居民在拆遷地原地提供安置房的責任爆舍邦。兩種方式也各有利弊胯。
目前撓,我國的對于住房問題的主流觀點是市場是可以有效解決此問題的手段之一森菊釀,但是茂,基于我國貧富差距過大的國情與市場追求利益的本質暇傅,僅僅依靠市場是處理不好安置房建設這一問題的潞灤率。具體說來甩視,由于當前主要的拆遷對象集中在收入較低的農民或失業人群當中秸,如果沒有政府的參與干涉興,安置房的建設過程真的很難做到公平公正乳刮糖,拆遷戶的利益真的很難得到保證耿。對此饑廖閉,政府可以從兩方面入手鬧,首先純,政府可以通過向開發商給予一定的補償或政策優惠策洞陵,降低開發商的建設成本鹼完半,最終達到降低拆遷戶與開發商交易價格的目的五,保障拆遷戶的利益仿拼。同時探喘期,政府也應在安置房建設的項目前期進行合理的準備與恰當的預算安排統磊郊,在項目的實施過程中加強對開發商的監督謎,在項目完工時注重審查與驗收偽,在最大程度上保證安置房工程建設的質量涂,加大對安置房工程建設的管理核蒜恨。
3.5安置房風險分析的分類
3.5.1安置房土地拆遷風險分析
在安置房的建設過程中可,必須要克服的核心問題是土地拆遷的巨大工程量與風險垮款承。因為土地拆遷這一工程直接影響著拆遷居民的日常生活縛,直接觸及了拆遷居民的切身利益呵垢,因而在具體的拆遷工程施工之前疚使呂,要綜合考慮多種潛在因素錘薊,了解分析可能存在的風險荒萎勉,深入到社會群眾當中去痙裸渤,仔細聆听群眾的建議與呼聲薊俄,重視群眾的意見反饋與利益訴求陛,盡最大的努力實現群眾的利益算辛焚。根據實地的調查研究和有關資料的分析總結失,筆者認為在實際的拆遷安置中可能會存在以下幾種風險成︰第一是拆遷工作開展時眷仕,項目的合理性可以會面臨質疑的風險宮礙,即社會大眾不認可該拆遷工作;第二是拆遷工作沒有做到平衡多個主體的利益篩,最終引起社會矛盾的風險坊,甚至拆遷戶有組織地集中起來以對抗的形式反對拆遷的進行;第三是拆遷戶完成拆遷後雀還臘,存在對安置房不信任拒躲、擔憂聞撕、懷疑的風險袖。
3.5.2安置房建築安全風險分析
安置房作為房地產業的一個部分嘛嘆,房地產有的安全風險鍍倪家,安置房也有翅上囊。具體而言祿譬,安置房建設中的安全風險的分類依據有結果對項目的影響範圍菲文玻、項目的具體開展情況排、風險的成因與結果等叮灣,其中有社會環境稍損慨、經濟發展癌刷、政治形勢奸、前期規劃澎諾、材料采購廟計、後期維護等具體風險笨費,而這些風險都是在進行安置房建設安全性風險分析時需要考慮進去的糾。
3.5.3安置房穩定安置風險分析
由于拆遷戶的需求和素質參差不齊爛鞠摹,標準化下建造的安置房也無法做到讓每一個拆遷戶都滿意彤碘,由此引起的矛盾也屢見不鮮維李,直接影響了拆遷安置工作的順利進行和社會穩定信班墨。另一方面浚密碉,由于拆遷與安置工作並不是同時完成的體,往往拆遷戶雖然已經完成了拆遷但還沒有得到安置鯉花嶺,出現“無家可歸”的局面嚏灣濾,這種情況下如果不妥善處理勢必會導致拆遷戶們怨聲載道皖績芥,甚至公開反對拆遷的進行漠監刀,造成極其不好的社會影響垂。安置房區的物業管理問題也是影響安置房穩定的一大風險莫匡劑,拆遷戶對物業的不信任與不熟悉湯溉糜,物業自身管理水平的局限性瘁冠戈,都會造成安置房區的不和諧激熄舷。
3.5.4安置房財務管理風險分析
安置房的建設雖然有政府的直接參與箔,但是由于其工程量較大殺,安置房在資金管理方面也存在一定的風險帝。一方面恭,開發商的資金量有限客昧蝕,往往是用賒購的方式采購材料和雇佣工人縛腐,當安置房建設成功時資金才能回籠;另一方面譴策畦,許多房地產開發商會采用聯動的方式進行工程建設咯,用一個項目的資金帶動另一個項目的發展薪奮醬,甚至形成一個閉環式的項目鏈奮烙 。然而寢負陋,一旦這個鏈條中的任何一個環節出了問題洞瘡靶,這個開發商的所有項目都會面臨終止的困境下揀。以上這些都是存在于安置房的建設過程中財務管理方面的風險圭。

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